Рынок недвижимости, подобно живому, имеет свои внутренние часы. В одно время они показывают его подъем, в другое – застой, в третье-спад. Как утро, день, вечер. Прошедший год – яркий тому пример. В 2011 вторичный рынок жилья пережил череду стрессовых состояний, но, несмотря ни на что, сохранил уровень ноября 2010.
Подъем
В начале прошлого года по всем показателям рынка «вторичка» пережила подъем. Так в декабре 2010 после продолжительного снижения средняя цена квадратного метра выросла. И можно было подумать, сто двухлетний кризисный рубеж на рынке жилья преодолен. Однако положительная динамика цен была вызвана «вымыванием» дешевых предложений малокомнатных квартир. В свою очередь, нереализованные предложения более других сформировали положительную динамику цен в целом по городу. Произошел так называемый «технический» рост цен.
Все это происходило на фоне сильных внешних факторов – политических событий (в частности, выборов президента), а также рождественских и новогодних праздников. Одни участники хотели быстрее завершить свой жилищный вопрос до конца года, другие – успеть продать или купить недвижимость до того, как в стране наступит новый этап политической и экономической истории. В сущности, эти обстоятельства и привели к предновогодней распродаже квартир и последующему подъёму цен.
От оптимизма до перемен.
Несмотря на то, что 2011 год на рынке жилья начался на волне иллюзии роста цен, у участников рынка жилья был оптимизм. Это объяснимо. Новый год всегда связывают с лучшим. Кроме того, прошли выборы, и можно было предполагать, что общее благосостояние будет расти. Как это отразилось на рынке жилья? До марта рынок активно насыщался новыми предложениями. Причинами были традиционное предсезонное состояние рынка, когда растет количество новых предложений, и волна оптимизма, появившаяся на рынке. Рассмотри эти причины.
Сезонное насыщение.
Существенный рост доли новых предложений в кризисные 2009 и 2010 годы наблюдался только в январе. Объясняется этот факт естественным желанием продавцов начать работу после продолжительных новогодних и рождественских каникул. Это и есть сезонная активность, которая характеризуется резким ростом интереса продавцов. В 2011 году пик поступлений зафиксирован во второй половине февраля. Сезон насыщения рынка растянулся вопреки классическим 4-5 неделям на 2 месяца. При этом достаточно высокий уровень поступлений сохранялся до середины весны. Похожая ситуация наблюдалась в 2007 году, когда на рынок вместе с сезонной активностью пришла уверенность в поступательный рост цен. Маловероятно, что такая же уверенность была у участников рынка в начале прошлого года, но вера в то, что на пороге перемен получится удачно решить свой жилищный вопрос, продлила сезон «насыщения» и к весне изменила структуру вторичного рынка. Все это сопровождалось положительной динамикой цен и поддерживалось в большей степени новыми участниками рынка. Новые предложения до середины весны были в среднем на 1-1,5% выше общегородского уровня. В итоге положительную динамику на вторичном рынке жилья мы наблюдали в период декабрь 2010 года – март 2011 года. За это время, в частности, 1-комнатные квартиры в панельных 9-этажных домах категории «стандартные» в среденем подросли на 2,7%, 2-комнатные – на 3%, 3-комнатные – на 3,1%.
Спад.
Все вышеизложенные события сформировали хорошие предпосылки для насыщенного и богатого на события весеннего сезона. Однако двойственность курсов, которая появилась на валютном рынке весной 2011 года, помешала вторичному рынку жилья осуществить свои оптимистичные планы. В апреле «вторичку» парализовало. И продавцы, и покупатели заняли выжидательные позиции. Валютный кризис привел к неразберихе в расчетах. Рынок недвижимости, живущий в эквиваленте доллара уже несколько десятилетий, не мог определить, как считать и что делать. Согласно основным индикаторам, «вторичка» в апреле погрузилась в глубокое состояние сна, напоминающее штиль в океане. Так, количество продавцов, которые изменяли цены своих предложений, было в 2 раза ниже уровня, характерного для этого времени года, средняя экспозиция остановилась на отметке 9,5 недели. После небольшой апрельской паузы цены начали снижаться. Это стало началом нового этапа для вторичного рынка в 2011 году.
Поступательное снижение. В ожидании нового официального курса, в мае продавцы стали корректировать цены. Интерес к вторичному рынку жилья со стороны новых возможных участников снизился. Доля поступлений сократилась в 1,5 раза.
Затишье.
Начало осеннего сезона, вопреки ожиданиям, отложилось до середины осени. Средняя цена квадратного метра в сентябре-октябре 2011 года сохраняла уровень 1320 долларов США. И вот очередная смена обменных курсов привела вторичный рынок в движение. Средняя цена м2 за ноябрь снизилась на 1%.
В целом, несмотря на те волнения, которые потрясли вторичный рынок жилья в 2011 году, он сохранил свою привлекательность и ценовой уровень конца 2010 года.
А на нашем сайте Вы всегда можете снять квартиру на сутки.
